Konut Alan Yabancıların Ödemesi Gereken Vergiler ve Harçlar

Ülkemizde gayrimenkul satın alma sürecinde yabancı alıcılar için vergi ve harç uygulamaları yerli alıcılarla büyük ölçüde aynıdır. Ancak işlem sırasında hangi kalemlerin ödeneceğini, hangi masrafların zorunlu olduğunu ve ileride ortaya çıkabilecek vergi yükümlülüklerini bilmek önemlidir. Aşağıda alım anı (tek seferlik) masrafları, yıllık vergiler ve olası satış vergilerine (değer artış kazancı) dair detaylar bulacaksınız.

1) Alım Anında (Tek Seferlik) Ödenen Vergiler ve Harçlar

Tapu Harcı (Tapu Harcı / Title Deed Tax)

Oran ve uygulama: Tapu harcı, satış bedelinin %4’ü olarak hesaplanır; genelde alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılır (her biri %2 öder). Örnek: 1.000.000 TL değerindeki bir taşınmaz için toplam tapu harcı 40.000 TL’dır (alıcı 20.000 TL + satıcı 20.000 TL).

Not: Tapu harcı beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır; düşük beyan yapılması durumunda vergi dairesi veya Tapu Müdürlüğü inceleme yapabilir.

Katma Değer Vergisi (KDV) — Yeni / Sıfır Konutlarda Uygulanır

Özet: İkinci el konut satışlarında KDV genelde uygulanmaz. Ancak yeni (sıfır) konut teslimlerinde KDV uygulanır ve oranlar yapı ruhsatı tarihine, konutun büyüklüğüne ve proje türüne göre değişir. 2022’den itibaren KDV düzenlemelerinde değişiklikler olmuştur; dolayısıyla yeni projelerde %1 / %8 / %18 (ve bazı dönemlerde %10 / %20 gibi değişimler) gibi oranlar söz konusu olabilmektedir — uygulama projenin ruhsat tarihine ve mevzuata bağlıdır. Bu nedenle KDV’ye ilişkin kesin oran, satın alınacak projenin durumuna göre kontrol edilmelidir.

İpucu: Projeden ev alırken KDV tutarını ve KDV muafiyeti/istisnası olup olmadığını müteahhitten ve vergi / hukuk danışmanından teyit ettirin.

Zorunlu Deprem Sigortası (DASK)

Zorunluluk: Ülkemizde konut alımlarında DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) poliçesi genellikle satın alma öncesi/işlem sırasında düzenlenir; DASK yaptırmak zorunludur. Poliçe yıllık olup konutun yapı, metrekare ve sigorta teminatına göre prim belirlenir.

Ekspertiz / Değerleme Raporu ve Diğer Harçlar

Banka kredisi kullanılıyorsa banka ekspertizi ve kredi tahsis ücretleri olabilir.

Tapu müdürlüğü döner sermaye, ruhsat/TAKBİS sistemine ilişkin ücretler gibi küçük kalemler de eklenir. (Güncel tarife Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü duyurularında yer alır.)

2) Satın Alma Sonrası Yıllık Vergiler / Masraflar

Emlak Vergisi (Property Tax)

• Oranlar (genel çerçeve): Emlak vergisi oranları gayrimenkul türüne ve bulunduğu yere göre değişir; örneğin konutlar için normal (ilçe) bölgede binde 1, büyükşehir belediyesi sınırları içinde binde 2 gibi (işyerleri ve diğer türler daha yüksek oranlar alır). Belediye bazında uygulanan oranlar değişkenlik gösterir.
• Ödeme: Yılda genelde iki taksitte ödenir (belediye takvimine göre).

İşyeri/Kira Geliri Vergileri (Varsa)

• Eğer satın alınan mülk kira geliri yaratıyorsa, elde edilen kira gelirleri vergiye tabidir. Gelir vergisine ilişkin stopaj ve beyanlar ilgili vergi mevzuatına göre yapılır.

3) Mülkün Satılması Durumunda Vergiler — Değer Artış Kazancı (Capital Gains)

Kural: Ülkemizde gayrimenkul satışından elde edilen kazanç, satış alım tarihinden itibaren 5 yıl içinde gerçekleşiyorsa ve bazı istisnalar dışında gelir vergisine tabi olabilir. (5 yıl sonra genelde değer artış kazancı istisna hâline gelir.)

İstisna tutarı: 2025 yılı için takvim yılına göre belirlenmiş istisna tutarı vardır (örnek: 2025 yılı için istisna tutarı ve uygulama detayları Gelir İdaresi Başkanlığı broşürlerinde yer alır; ilgili kılavuzlar alım-satım tarihlerine göre farklılık gösterebilir).

Örnek uygulama: 5 yıldan kısa sürede satış yapıldığında alım-satım farkı üzerinden giderler ve istisnalar düşülerek gelir vergisi beyanı yapılır.

4) Türk Vatandaşlığı (Yatırımla) — Vergiyle Direkt İlgili Olmamakla Birlikte Bilinmeli

Gayrimenkul aracılığıyla Türk vatandaşlığı edinme seçeneği olup 2022’den sonra bu tutar en az 400.000 USD olarak uygulanmaktadır; yatırım programı ve şartlar (3 yıl satmama gibi) resmi kaynaklarda belirtilmiştir. Bu konu doğrudan vergi harcı olmasa da yatırım bütçesini etkiler; bu yüzden alıcıların bilmesi faydalıdır.

5) Pratik Örnek Hesaplamalar

Örnek 1 — 1.000.000 TL (sıfır veya ikinci el önemli) satış bedelli daire (KDV hariç):

Tapu harcı (%4): 40.000 TL → genelde alıcı 20.000 TL, satıcı 20.000 TL.

DASK: konuta göre yıllık ≈ birkaç yüz TL — birkaç bin TL arası (konut büyüklüğüne bağlı).

Emlak vergisi (yıllık): örneğin büyükşehirde binde 2: 1.000.000 TL × 0.002 = 2.000 TL/yıl. (Yerel tarife kontrolü şart.)

Not: Yukarıdaki hesaplamalar örnektir; KDV ve diğer ücretler alım türüne, proje ruhsat tarihine ve belediyeye göre değişir — kesin rakamlar için tapu dökümü, belediye ve müteahhit bilgileri kontrol edilmelidir.

6) Yabancı Alıcılar İçin Öneriler — Vergi & Harç Açısından Kontrol Listesi

• Tapu harcı hesaplamasını ve beyan değerini kontrol edin. Düşük beyan riski var.
• Projeden ev alıyorsanız KDV oranını teyit edin. Ruhsat tarihine göre KDV farklılıkları olabilir.
• DASK poliçesini ihmal etmeyin; satın alma öncesi prim teklifini alın.
• Emlak vergisi oranlarını almayı düşündüğünüz belediyeden öğrenin. Yıllık maliyeti hesaplayın.
• Satış sonrası (eğer planlıysa) 5 yıl içinde tekrar satış yapmayı düşünüyorsanız değer artış vergisini göz önünde bulundurun.
• Tapu işlemleri, DASK, ekspertiz raporu, belediye rayiç belgesi gibi evrakların eksiksiz olmasına dikkat edin. (Ekspertiz raporu bankalar için zorunlu olabilir.)

Sık Sorulan Sorular

Yabancılar tapu harcından muaf mı?
Hayır. Yabancılar da tapu harcına tabidir; oran genelde satış bedelinin %4’ü şeklinde uygulanır (genelde alıcı ve satıcı paylaşır).

Yeni konut alımında KDV mutlaka ödenir mi?
Yeni (sıfır) konut teslimlerinde KDV uygulanır; oran proje ruhsatı tarihine ve büyüklüğe göre değişebilir. Bu nedenle projenizin durumunu ve KDV oranını sözleşme öncesi netleştirin.

DASK yaptırmak zorunlu mu ve poliçe bedeli ne kadar?
Evet, DASK zorunludur. Poliçe bedeli konutun özelliklerine göre değişir; yıllık olarak yenilenir. Poliçe ücretlerini sigorta şirketlerinden veya DASK’ın resmi sitesinden kolayca öğrenebilirsiniz.

Satıştan doğan kazançtan vergi öder miyim?
Gayrimenkulün alım-satımından doğan değer artışı 5 yıl içinde gerçekleşiyorsa vergiye tabi olabilir; istisna tutarları ve hesaplama kuralları Gelir İdaresi Başkanlığı dokümanlarında belirtilir.

Ev alırsam vatandaşlık hakkı elde eder miyim?
Gayrimenkul yoluyla vatandaşlık programı mevcut; resmi şartlara göre genelde en az 400.000 USD değerinde gayrimenkul yatırımı ve 3 yıl satmama şartı aranır. Bu husus vergi değil bir yatırım/vatandaşlık programıdır; güncel şartlar için resmi kaynaklar ve bakanlık duyuruları takip edilmelidir.

Ülkemizde yabancı bir alıcı olarak konut satın alırken en önemli mali kalemler: tapu harcı (%4 toplam),(projeden/sıfır konutta) KDV, DASK poliçesi, yıllık emlak vergisi ve olası kısa süreli satışlarda değer artış vergisidir. KDV oranları, belediye emlak vergisi oranları ve bazı harçlar yerel veya proje bazlı farklılık gösterdiği için satın alma kararı öncesi mutlaka şu kaynaklarla teyit yapılmalıdır: Tapu Müdürlüğü, belediye, vergi danışmanı, müteahhit ve sigorta şirketleri.

Değerli Konut Vergisi Nedir?

KURGAN Sistemi Nedir, Ne Demek?

Veraset ve İntikal Vergisi Nedir? Güncel Oranları ve İstisnalar

Çöp Vergisi Ne Kadar?

Yabancı Vatandaşlık Hukuku Nedir?

Çifte Vatandaşlık Avantajları Ve Dezavantajları